La location meublée est aujourd'hui l'un des modes d'investissement immobilier les plus recherchés. Toutefois, avant même de choisir un bien ou de négocier un financement, une question fondamentale se pose : quelle structure juridique retenir pour acquérir le bien ?
Entre l'acquisition en nom propre, la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés ou encore la SARL de famille à l'impôt sur le revenu, les possibilités sont nombreuses.
Parmi elles, la SARL de famille ayant opté pour l'impôt sur le revenu (IR) constitue une solution souvent méconnue mais particulièrement pertinente dans certaines situations, notamment lorsque plusieurs membres d'une même famille souhaitent investir ensemble dans un projet de location meublée.
Cet article vous présente son fonctionnement, ses avantages, ses limites ainsi que les situations dans lesquelles elle peut constituer une stratégie patrimoniale intéressante.
Qu'est-ce qu'une SARL de famille ?
Contrairement à une idée répandue, la SARL de famille n'est pas une forme juridique spécifique.
Il s'agit simplement d'une SARL classique qui bénéficie d'un régime fiscal dérogatoire prévu par l'article 239 bis AA du Code général des impôts.
Par principe, une SARL est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, lorsque certaines conditions sont réunies, les associés peuvent opter pour une imposition à l'impôt sur le revenu, et ce sans limitation de durée, ce qui constitue une exception particulièrement intéressante.
Les conditions pour bénéficier du régime
1. Les associés doivent appartenir à la même famille
La société doit être exclusivement composée :
- des époux ;
- des partenaires liés par un PACS ;
- des ascendants ;
- des descendants ;
- des frères et sœurs.
La présence d'un associé extérieur à ce cercle familial fait perdre le bénéfice du régime.
Par exemple, deux frères peuvent créer une SARL de famille. En revanche, si un ami ou un cousin devient associé, l'option pour l'IR n'est plus possible.
2. Exercer une activité commerciale
La société doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole.
En matière immobilière, cela concerne principalement :
- la location meublée ;
- la location meublée saisonnière ;
- certaines activités de para-hôtellerie.
À l'inverse, la location nue constitue une activité civile et ne permet donc pas de bénéficier de ce régime.
3. Exercer l'option
L'option doit être exercée avec l'accord de tous les associés.
Une fois choisie, elle peut être conservée aussi longtemps que les conditions demeurent réunies. Il s'agit d'un avantage majeur puisque l'option à l'IR ouverte aux sociétés commerciales classiques n'est, quant à elle, possible que pendant une durée limitée.
Pourquoi la location meublée est-elle particulièrement adaptée ?
La location meublée relève fiscalement des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Contrairement aux revenus fonciers, le régime BIC permet notamment :
- de déduire les intérêts d'emprunt ;
- de déduire les frais de gestion ;
- de déduire les travaux (selon leur nature) ;
- de déduire les assurances ;
- de déduire les taxes ;
- de pratiquer l'amortissement du bien immobilier (hors valeur du terrain) ;
- d'amortir également le mobilier.
Ces amortissements permettent souvent de diminuer très fortement, voire de neutraliser totalement le résultat fiscal pendant plusieurs années.
Exemple concret
Imaginons qu'un couple crée une SARL de famille afin d'acquérir un appartement destiné à la location meublée.
Prix d'acquisition : 300 000 €
Les loyers perçus sont de 18 000 € par an.
Les charges déductibles représentent :
- intérêts d'emprunt : 6 000 € ;
- autres charges : 2 000 € ;
- amortissement : 10 000 €.
Le résultat fiscal est donc le suivant :
18 000 € - 6 000 € - 2 000 € - 10 000 € = 0 €
Bien que les associés aient effectivement encaissé 18 000 € de loyers, aucune imposition n'est due sur ce résultat fiscal.
Les associés disposent ainsi d'une trésorerie pouvant être affectée :
- au remboursement de l'emprunt ;
- au financement de nouveaux investissements ;
- à la constitution d'une épargne.
Quels sont les principaux avantages ?
Une fiscalité transparente
La société ne paie pas directement l'impôt. Chaque associé est imposé uniquement sur la quote-part du résultat qui lui revient. Cette transparence fiscale évite le mécanisme de double imposition que l'on retrouve dans certaines sociétés soumises à l'IS.
Une détention collective simplifiée
La SARL permet de fixer précisément :
- les pouvoirs du gérant ;
- les modalités de prise de décision ;
- les règles de cession des parts sociales ;
- les conditions d'entrée de nouveaux associés.
Cette organisation est souvent plus protectrice qu'une indivision.
Préparer la transmission
Les parts sociales peuvent être transmises progressivement aux enfants. Cette transmission peut notamment être organisée par le biais :
- d'une donation de parts sociales ;
- d'un démembrement de propriété des parts (donation de la nue-propriété avec conservation de l'usufruit).
La société devient alors un véritable outil d'organisation patrimoniale.
Les limites de la SARL de famille
Cette structure ne constitue pas une solution universelle. Plusieurs points doivent être pris en considération.
Un fonctionnement plus contraignant
Une comptabilité commerciale doit être tenue. Il est généralement nécessaire de faire intervenir un expert-comptable. Les coûts de fonctionnement sont donc supérieurs à ceux d'une détention en nom propre.
Une activité limitée
La société ne peut pas exercer uniquement une activité civile. Si la location nue devient prépondérante, le régime fiscal peut être remis en cause.
Un cercle familial restreint
L'arrivée d'un associé ne répondant plus aux conditions prévues par la loi entraîne la perte du régime de faveur. Ce point mérite une attention particulière lors des transmissions ou de l'entrée de nouveaux investisseurs.
SARL de famille ou SCI : quelle différence ?
Ces deux structures sont souvent confondues alors que leur fonctionnement fiscal est très différent.
| Critères | SARL de famille à l'IR | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| Activité | Location meublée (activité commerciale) | Location nue (activité civile) | Location nue ou meublée (obligation à l'IS) |
| Régime fiscal | Impôt sur le revenu (BIC) | Impôt sur le revenu (revenus fonciers) | Impôt sur les sociétés |
| Catégorie d'imposition | Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) | Revenus fonciers | Résultat soumis à l'IS |
| Déduction des intérêts d'emprunt | Oui | Oui | Oui |
| Déduction des charges | Oui | Oui | Oui |
| Amortissement de l'immeuble | Oui | Non | Oui |
| Fiscalité des bénéfices | Imposition directement entre les mains des associés selon leur quote-part | Imposition directement entre les mains des associés selon leur quote-part | Imposition au niveau de la société, puis éventuellement lors de la distribution des dividendes (double niveau d'imposition) |
| Plus-value lors de la revente | Régime des plus-values immobilières des particuliers (avec abattements pour durée de détention) | Régime des plus-values immobilières des particuliers (avec abattements pour durée de détention) | Régime des plus-values professionnelles |
Le choix entre ces deux structures dépend donc principalement de la nature du projet immobilier.
Dans quels cas cette structure est-elle pertinente ?
La SARL de famille à l'IR peut constituer une solution intéressante notamment lorsque :
- un couple souhaite développer un patrimoine immobilier locatif meublé ;
- des parents souhaitent investir avec leurs enfants ;
- une fratrie souhaite acquérir plusieurs biens destinés à la location meublée ;
- les investisseurs souhaitent préparer progressivement la transmission du patrimoine familial.
En revanche, lorsque le projet porte essentiellement sur de la location nue ou lorsque des investisseurs extérieurs doivent entrer au capital, d'autres structures pourront être plus adaptées.
Conclusion
La SARL de famille à l'impôt sur le revenu constitue un excellent outil pour détenir et développer un patrimoine immobilier en location meublée lorsqu'elle est utilisée dans un contexte adapté.
Elle permet de bénéficier de la fiscalité des BIC, d'organiser la détention familiale du patrimoine et de préparer sa transmission dans un cadre juridique sécurisé.
Néanmoins, comme toute stratégie patrimoniale, son intérêt dépend avant tout de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre projet à long terme.
Une étude préalable permet de comparer les différentes solutions (acquisition en nom propre, SCI, SARL de famille ou autre structure) afin de retenir celle qui sera la plus pertinente au regard de votre situation.
